แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปี 2569

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2569 ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวและเผชิญหน้ากับปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) โดยมีข้อมูลสำคัญและทิศทางตลาดดังนี้

ภาพรวมสถานการณ์และภาวะตลาด

• ตลาดยังไม่พ้นจุดต่ำสุด: ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 จะหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 (ลดลงราว 5.1%)
• สต็อกเหลือขายสะสมสูง: กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเผชิญกับปัญหาสต็อกคอนโดมิเนียมเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต (มูลค่ารวมกว่า 370,000 ล้านบาท) ซึ่งหากไม่มีการเปิดตัวใหม่ อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการระบายออกจนหมด
• ดัชนีราคาขยับขึ้นเล็กน้อย: ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2569 ปรับขึ้นเพียง 0.6.10% เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นใช้กลยุทธ์มอบของสมนาคุณและจัดโปรโมชันลดราคาเพื่อระบายสต็อก

พฤติกรรมผู้บริโภคและกำลังซื้อ

• ปัญหาหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างยังเปราะบาง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ซื้อบางส่วนที่ต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปเลือก "การเช่า" แทนการซื้อ
• ระดับราคาที่ได้รับความนิยม: ตลาดที่มีสัดส่วนความต้องการสูงยังคงอยู่ที่กลุ่มราคาเข้าถึงง่าย เช่น คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วน 55% ของสต็อกเหลือขายทั้งหมด)
• เทรนด์บ้านมือสองคึกคักขึ้น: ผู้ซื้อมีความมั่นใจในการยื่นกู้และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมากขึ้น จนทำให้สัดส่วนการโอนบ้านมือสองมีแนวโน้มขยับสูงขึ้น

กลยุทธ์ผู้ประกอบการในปี 2569

• ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เน้นความระมัดระวังในการเปิดโครงการแนวราบและคอนโดใหม่ โดยหันมาบริหารกระแสเงินสดและระบายสต็อกเดิมที่มีอยู่
• นวัตกรรมทางการขายแบบใหม่: มีการใช้โมเดล "เช่าอยู่ก่อน" (Rent-to-Own หรือให้เช่าสิทธิ์ก่อนยื่นกู้) เพื่อช่วยให้ลูกค้าทดลองอยู่และสร้างความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
• พึ่งพาตลาดต่างชาติ: การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมโดยกลุ่มชาวต่างชาติยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดไว้ได้ส่วนหนึ่ง